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二线城市重启楼市限购路线图:从松绑到重启用了25个月

发布人:第一财经发布时间:2016年09月02日来源:http://www.yicai.com/news/5085899.html


      在新一轮房地产狂飙中,一线城市和重点二线城市都开始有了调控的迹象,之前楼市火爆的“房价四小龙”苏州、厦门、合肥、南京都开始不同程度出台了楼市收紧的信号。

      第一财经记者梳理发现,武汉、苏州、厦门、合肥、南京等城市均在近期出台了楼市收紧政策,而在2014年,他们也几乎在这个时间出台了楼市放松政策。

      苏州:打响限购重启第一枪

      今年上半年,受益于楼市的火爆,苏州市场一度炙手可热。4月7日,苏州迎来今年首场大型土地拍卖会,超过40家房企参与其中,其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%,甚至有土地溢价率超过300%,合计拍卖总价超过100亿。

      根据易居研究院智库中心提供的数据,苏州(不含昆山、太仓等县级市)今年1-4月份新建商品住宅成交均价为16969元/平方米,相比2015年全年上涨了28.91%。

      随后苏州楼市持续火爆,并在今年8月迎来调控。

      自2016年8月12日起,苏州宣布,非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%;居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

      这是苏州继2014年放开限购以来首次重启。

      2014年7月,苏州全市取消对90平米以上住房的限购政策,本地人及外地人都可直接在苏州购买90平米以上的房屋。但是,90平米以下的房屋仍继续执行原有限购政策。涉及和港澳台的也依旧执行原政策,即在全国范围内只能有一套住房。贷款政策无任何变化。

      2014年9月,苏州宣布凡在苏州市区域购买住房(含新建商品住房和二手住房)的,不再限购(外国人除外)。房管部门在办理网上签约、合同备案及相关登记手续时,不再核查购房人住房情况,不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。

      时隔两年,楼市周期再一次回归原样。

      武汉:接过中西部房价上涨第一棒

      和苏州一样,武汉楼市一度大热。8月23日,武汉庙山普安村一地块遭遇多轮竞拍,最终以422%的高溢价率、7299元/平方米的楼面价创造江夏区新高。根据2016年武汉市国有建设用地供应计划,武汉今年住宅用地供应总量为15952亩,为近5年来的最低值。

      至此,武汉在今年9月1日起将调整武汉市差别化住房信贷政策。其中,对在武汉市拥有1套住房的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。对在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,最低首付比例为40%。对在武汉市拥有2套以上住房且有2套住房贷款未结清的家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,继续暂停发放相应购房贷款。

      而在2014年7月,武汉也是同苏州一样放松了楼市的政策。

      2014年7月18日下午,武汉房管局召集部分房地产开发企业座谈,并在会议上口头通知放宽限购。武汉实行已久的限购政策7月19日正式放宽,140平米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再纳入限购范围。具体细则为:

      1、加强市场调节,低端靠保障,中端有支持,高端靠市场。140平米以上的住房,包括新建商品房和二手房,不再纳入限购范围。

      2、新城区(包含蔡甸区、江夏区、汉南区、东西湖区、黄陂区和新洲区)以及东湖高新开发区、武汉经济技术开发区、东湖生态风景区、武汉化工工业区这四个功能区的非本市户籍购房者,由原来提供缴纳2年的纳税证明和社保证明,调整为收取纳税和社保缴纳的证明材料,不再规定缴纳时限,近一年内有缴纳记录就可以。

      3、对于本科及以上学历的高学历人才,在本市(包括中心城区、新城区)购买住房只需要提供近一年内的纳税和社保缴纳的证明材料。不再规定缴纳时限,近一年内有缴纳记录就可以。

      4、将请求银行落实首套房的优惠利率,加大对二套房的信贷支持力度,加大对在建商品住宅的开发贷款支持力度。公积金支持首套自住型购房需求。

      2014年9月23日,武汉市住房保障和房屋管理局发布名为《市房管局关于取消我市商品住房限购政策的通知》的文件,9月24日起,凡在我市区域购买住房(含新建商品住房和二手住房)的,不再实行限购。办理相关手续时,不再核查住房情况,不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。

      合肥:供不应求中的火爆

      6月末的土地拍卖上,合肥19宗地集中出让,总面积1826.7亩,其累计揽金195.71亿元,上述出让土地中有7块土地溢价率已经超过200%。作为长三角最后一个火爆的二线核心城市,合肥也引起了政府关注。

      2016年8月9日,合肥出台“史上最严”限贷政策。在合肥有一套房的情况下,有2次及以上贷款记录,1次或2次未还清的不再受理住房贷款申请。有两套房的情况下规定更加严格,有1次及以上贷款记录,1次或2次未还清的也不再受理住房贷款申请。无房和有一套房的情况下,有1次贷款记录未结清,首付比例都是50%。同时,合肥也大大提高了银行贷款的首付比例。根据新规,合肥市区无房无贷款,首付比例仍为25%。合肥市区无房有1次贷款记录已结清,首付比例40%;未结清,首付比例50%。合肥市区无房,有2次及以上贷款记录,已结清,首付比例60%。

      巧合的是,2014年 8月1日合肥市房地产管理局发布消息,自2014年8月2日起,购房人在本市范围内购买住房(商品住房、二手住房)时,无需提供居民家庭住房信息查询证明。

      南京:长三角最火爆的二线城市

      从去年开始,南京的房价和土地价格就不断上涨。

      今年7月初,南京迎来下半年首场土拍,集中出让10幅地块,土地位于南京的江宁区和浦口区,其中8幅为宅地均设定了最高限价。所有徒步土地拍卖吸引了超过40家房企前来报名,包括新城、金地、保利、万科、鲁能、旭辉、融信、碧桂园、正荣、仁恒、华润、中南、荣盛、金茂等地产豪门都加入到了这场抢地游戏中。

      但是,最后拿到土地的开发商却是凤毛麟角。其中8幅限价土地仅一幅成功出让,另外5宗因触碰最高价导致熔断,还有2宗则因为多家开发商同时举牌,最终无法确认结果而终止出让。  

      南京的土地价格一高再高,据中国指数研究院数据显示,南京今年上半年土地出让金779.7亿,位列全国城市第二位,同比上涨203%,其土地的平均溢价率超过90%。

      今年8月,南京对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的家庭最低首付款比例调整为不低于35%(除高淳、溧水);拥有1套住房贷款未结清的家庭最低首付款比例调整为不低于50%(除高淳、溧水)。

      而在2014年9月21日,南京发文取消执行3年零7个月的限购,在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。

      厦门:供应已经不足

      2016年8月31日,厦门国土局在其官网上发布公告称,厦门市自9月5日起执行住房限购政策,对以下三种类型居民家庭,暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房:一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。该政策有效期至2017年12月31日。

      2016年7月9日,厦门市国土资源与房产管理局发布公告称,“为支持刚性购房需求和合理改善性住房需求,抑制投机性购房,促进我市房地产市场平稳健康可持续发展,经市政府研究同意,我市7月15日起调整住房信贷政策,”具体内容为:

      一、调整商业性个人住房信贷政策。购房家庭名下在本市无住房且无购房贷款记录的最低首付比例为25%;在本市有住房且无购房贷款记录,或名下有1笔购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例为30%;名下有1笔购房贷款记录未结清,或名下有2笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例由40%调整为60%;名下有2笔购房贷款未结清的不予受理贷款申请。

      二、调整住房公积金信贷政策。职工家庭首次申请住房公积金贷款购房,首付款比例不低于20%,贷款利率按公积金贷款基准利率执行;职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房,首付款比例不低于50%,贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行。停止向第三次以上申请公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款。  而在2014年8月15日,厦门出台《市国土房产局等六部门关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,决定岛外四个区不再执行住房限购措施,岛内的大户型,即非普通商品住房(144平方米以上)也不再受限。2015年1月16日,厦门商品房限购政策全面取消。

      易居智库研究总监严跃进指出,一般楼市的调整周期都是2年,上述城市的出台收紧和放松的时间也如出一辙,因此可以看到未来的政策面将不断收紧,而楼市降温信号非常强。

      克而瑞分析指出,从现有政策力度看,“金九银十”成交量大幅下滑的可能性较小,可以维持上半年月平均成交水平。如果未来热点城市如上海、合肥、南京等继续出台收紧政策,在政策叠加效应之下,调控真就成为了“压死骆驼的最后一根稻草”,四季度成交下滑也不可避。